Úvod Životní události Bydlení

Bydlení

Splnit si sen o vlastním bydlení je lákavé. Každý však musí realisticky zvážit, zda je pro něj vlastní bydlení v jeho životní situaci vhodné a zda jeho rozpočet tak velký závazek do budoucnosti ustojí.

bydleni

Vlastní bydlení, nebo pronájem?

Bydlení ve vlastní nemovitosti je v České republice, na rozdíl od například Německa či Rakouska, oproti nájemnímu bydlení považováno automaticky za bydlení kvalitnější či dokonce za atribut vyššího životního standardu. Nákup bytu či domu za účelem vlastního bydlení (investicím do nemovitostí za účelem jejich dalšího pronájmu a souvisejícím výhodám a rizikům se zde věnovat nebudeme) však nemusí být vhodný pro každého.

Ještě předtím, než začnete posuzovat, zda máte k pořízení vlastního bydlení dostatek prostředků, byste měli zvážit, zda tento nákup skutečně povede ke zlepšení kvality vašeho života. Chcete-li se vyhnout riziku, že byste následně mohli být donuceni pořízenou nemovitost (obvykle zatíženou hypotékou) prodat či pronajímat, měli byste zvážit, zda tato nemovitost bude dlouhodobě sloužit k vašemu bydlení, což nemusí platit, pokud například:

  • předpokládáte, že se v budoucnu budete často stěhovat za prací,
  • v dohledné době očekáváte změnu vaší životní situace, která způsobí, že vám pořizovaná nemovitost přestane v budoucnu vyhovovat (obvykle uzavření manželství a následně narození dětí),
  • v dohledné době budete mít možnost užívat (a povinnost udržovat) jinou nemovitost (například poté, kdy se rodiče přestěhují na venkov či do domova seniorů).

Mějte na paměti, že pokud prodávající musí nemovitost prodat v krátkém časovém termínu, nepodaří se mu obvykle uzavřít obchod za cenu, kterou očekává, a že prodej nemovitosti v časové tísni může vést i k výrazné finanční ztrátě.

Ani pronajímání nemovitosti nemusí být výhodné, zejména pokud její vlastník nemá možnost zajistit související činnosti vlastní silami a musí si jejich dodavatele najímat za tržní ceny. Zároveň vlastník nemovitosti musí počítat s vedlejšími náklady spojenými s pronajímáním nemovitosti, jako jsou například náklady na právní služby či náklady potřebné na odstranění škod způsobených nájemci nemovitosti, kteří se nemusí vždy chovat zcela podle představ pronajímatele.

Rovněž byste měli zvážit, zda jste ochotni akceptovat riziko, že se kvalita bydlení ve vaší nemovitosti může v budoucnu výrazně zhoršit v důsledku skutečností, které v zásadě nemůžete ovlivnit (například nová výstavba v okolí, přistěhování problémových sousedů do domu, problémy v domě související s využíváním ostatních bytů k jiným účelům než k bydlení, nezájem ostatních vlastníků v domě udržovat standard bydlení odpovídající vašim požadavkům a finančním prostředkům, které jste za byt zaplatili apod.). V takové situaci je mnohem výhodnější být v pozici nájemníka, který se z pronajatého bytu či domu může poměrně snadno odstěhovat, než v pozici vlastníka, který musí buď strpět snížení kvality bydlení, anebo podstoupit vleklé sousedské spory, či své bydlení začít znovu řešit v situaci, kdy má přinejmenším významnou část finančních prostředků vázáných v nemovitosti, kterou sám již nechce využívat.

Ačkoli je činnost spočívající v poskytování tzv. spotřebitelských úvěrů právně regulována a spotřebitelům, kterým byl poskytnut úvěr, podle této právní úpravy náleží celá řada práv (především takových, která spotřebiteli zaručují, že před uzavřením úvěrové smlouvy bude pro takový akt disponovat dostatečnými informacemi), tato právní regulace nemůže nahradit racionální úsudek, který si každý spotřebitel musí před uzavřením úvěrové smlouvy učinit sám. Než budete zvažovat nabídky různých poskytovatelů úvěrů, vezměte do úvahy zejména výši svých úspor a příjmovou situaci.

Úspory jsou nutné

ČNB bankám doporučila, aby neposkytovaly hypoteční úvěry, jejichž výše by přesahovala 90 % ceny zastavěné nemovitosti. Klient by měl mít tedy naspořeno alespoň 10 % ceny pořizované nemovitosti. Jedním z důvodů je kolísání cen nemovitostí. V případě, že by klient neměl dostatečnou část úspor, ceny nemovitostí v budoucnu poklesly a poskytovatel úvěru by byl nucen nemovitost zatíženou úvěrem prodat, zůstal by klient i po prodeji nemovitosti vůči poskytovateli úvěru s dluhem.

Vyšší úspory se vyplatí

Obecně platí, že čím více se bude odhadní cena nemovitosti blížit hodnotě úvěru, tím bude hypoteční úvěr dražší. Proto se vyplatí mít v zásobě úspory na složení alespoň jedné pětiny ceny nemovitosti. Díky nižší úrokové míře z vašeho rozpočtu každý měsíc uteče výrazně nižší částka.

Příjem domácnosti

Před žádostí o úvěr je nutné zvážit výši svých příjmů ve vztahu k zadlužení. ČNB hodnotí jako rizikové ty hypoteční úvěry, kde výše celkového zadlužení dosahuje osminásobku jeho ročních příjmů po zdanění.

Otestujte si svoji schopnost odolat nepříznivé situaci

Vedle výše příjmů je vhodné zvážit svoji schopnost splácet úvěr i za nepříznivé situace. Tuto situaci může představovat například ztráta zaměstnání či nemoc jednoho člena rodiny případně pouhé zvýšení úrokových sazeb z hypotečního úvěru. Vždy je proto nutné myslet na to, že část vašich úspor by měla zůstat na vašem účtu k zaplacení splátek úvěru pro případ, že nastane některá z výše zmíněných situací nebo se vám jinak dočasně sníží příjem. Dle analýz ČNB může být riziková taková výše zadlužení, kdy na splátky všech svých úvěrů vynakládáte více než 40 % čistého měsíčního příjmu.

Vedle výše úspor a příjmů je vhodné zvážit i následující faktory:

1. Lokalita

Na rozdíl od úrokových sazeb hypoték se ceny nemovitostí liší podle lokality. Byt v Praze bude o poznání dražší než byt v menším okresním městě. Čím více se výše nájmu v dané lokalitě blíží splátce úvěru, tím spíše se vlastní bydlení vyplatí.

2. Uchovaná hodnota

Na rozdíl od peněz utracených za nájem, vám nemovitost po splacení hypotéky zůstane. Její cena bude pravděpodobně vyšší, než když jste ji pořizovali. Můžete ji prodat, pronajmout nebo přenechat svým potomkům.

3. Věk

Platí, že čím dříve se rozhodnete “bydlet ve vlastním”, tím déle si budete užívat neplacení nájmu, což oceníte zejména v důchodu, kdy se váš příjem sníží pod úroveň, na kterou jste byli zvyklí.

Ceny nemovitostí mohou i klesat

Ceny nemovitostí, především bytů, se mohou výrazně měnit v závislosti na ekonomickém vývoji. Pokud tedy nemovitost kupujete v období, kdy jejich ceny rostou, existuje riziko, že její cena v budoucnu poklesne.

Lepší dříve než později

Pokud máte jasnou představu o budoucnosti a vzali jste do úvahy výše uvedené faktory, zvažte, zda dále utrácet peníze za nájem, nebo zvolit vlastní bydlení.

Když úspory nemáte

Na výhodnější podmínky hypotéky můžete dosáhnout i zástavou nemovitosti, kterou již vlastníte (např. chata). Výše úvěru zůstává neměnná, ale zvýší se hodnota zastavených nemovitostí (byt + chata). Díky tomu se sníží riziko poskytovatele úvěru a vám může být nabídnuta lepší úroková sazba.

Bez příjmu to nepůjde

Abyste hypotéku získali, musíte dokázat, že máte dostatečný příjem k pravidelnému splácení. U některých poskytovatelů úvěru získáte díky vyšším příjmům a předchozí platební morálce i lepší podmínky úvěru.

Druhy příjmů a jak je prokázat

Každý poskytovatel úvěru má povinnost mít stanoveny detailní postupy ověřování příjmů žadatele o úvěr, které slouží k vyhodnocení jeho schopnosti úvěr splácet . Lze předpokládat, že příjmy budou vždy dokladovány následovně:

  • Příjem ze zaměstnání › Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, může být nahrazeno nebo doplněno výpisem z bankovního účtu, na který mzda pravidelně chodí
  • Příjem z podnikání › Daňové přiznání, případně potvrzení finančního úřadu a správy sociálního zabezpečení o bezdlužnosti, doložené dalším prokázáním pravidelného příjmu opět například formou výpisu z účtu

Pokud podnikáte, mějte na paměti, že daňová optimalizace může vést k tomu, že budete pro poskytovatele úvěru méně bonitní, než ve skutečnosti jste.

Jaké další náklady vás čekají?

Nezapomeňte, že kromě pravidelných splátek úvěru, musíte v rozpočtu najít dostatek peněz na hrazení nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Jednorázové

  • náklady spojené s přípravou a kontrolou smluvní dokumentace,
  • náklady spojené s poskytnutím úvěru,
  • kupní cena,
  • daň z nabytí nemovitých věcí,
  • případné náklady na rekonstrukci,
  • náklady na vybavení.

Pravidelné

  • daň z nemovitých věcí,
  • příspěvek do fondu oprav,
  • úhrada části nákladů spojených se správou a užíváním společných prostor,
  • případné pojištění nemovitosti (domu), pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu způsobenou třetím osobám,
  • náklady na údržbu a běžné opravy domu či bytu.

Hypoteční poradci

Při vyhledání vhodného úvěru a porovnávání nabídek můžete narazit na služby zprostředkovatelů spotřebitelských úvěrů někdy označovaných jako hypoteční poradci. Tento poradce by vám měl poskytnout celou řadu informací předepsaných zákonem. Rovněž vám musí sdělit výši provize, kterou má za zprostředkování hypotečního úvěru obdržet. Přestože je povinen jednat ve vašem nejlepším zájmu a neměl by být motivován výší své odměny, buďte vždy obezřetní a nechte si předložit více nabídek od různých poradců.

Hypotéka a životní pojistka

Mezi praktiky, byť už ne příliš časté, některých poskytovatelů úvěrů patří možnost získání výhodnější úrokové sazby při současném sjednání životní pojistky. Životní pojištění se zajištěním hypotéky bezprostředně nesouvisí, a ačkoli nelze zobecňovat, má smysl ho sjednat v případě, že je domácnost závislá na příjmu jednoho člena rodiny. V konečném součtu se vám může vyplatit vyšší úroková sazba bez sjednání životního pojištění. Více o pojištění.

Úspory se vyplatí

Čím více se bude odhadní cena nemovitosti blížit hodnotě úvěru, tím bude hypotéka dražší. Proto se vyplatí mít v zásobě úspory na složení alespoň jedné pětiny ceny nemovitosti. Díky nižší úrokové míře z vašeho rozpočtu každý měsíc uteče výrazně nižší částka.

Neberte dluhy na lehkou váhu

Povinností poskytovatelů úvěrů při vyhodnocení úvěruschopnosti žadatele o úvěr je též prověření výdajů žadatele o úvěr. Pro takovéto vyhodnocení si od žadatele o úvěr vyžadují celou řadu informací a potřebné informace si obstarávají též sami na vlastní náklady. Při tom též ověřují platební morálku při úhradě dalších dluhů (kreditní karty, spotřebitelské úvěry, apod.), a to až 4 roky zpětně. Neberte tak na lehkou váhu i „drobné” dlužné částky.

Jaké další příjmy mohou některé banky / nebankovní poskytovatelé akceptovat?

  • rodičovské příspěvky,
  • náhrady výdělku,
  • výživné,
  • starobní důchod,
  • invalidní důchod,
  • vdovský důchod,
  • sirotčí důchod,
  • nemocenská,
  • podpora při ošetřování člena rodiny,
  • příspěvky na výsluhu vojáků, policistů, apod.
  • příspěvek na bydlení u vojáků z povolání,
  • náhrada výdělku horníků,
  • diety řidičů z povolání.

Hypotéka bez prokazování příjmů

Pokud nechcete nebo nemůžete výši vašich příjmů dokázat, máte možnost využít hypotéku bez prokazování příjmů. Schopnost pravidelně splácet prokážete čestným prohlášením. U tohoto typu hypotéky čekejte ale vyšší úrok, než byste získali u běžné hypotéky.

Příklad: Hypotéka s rekonstrukcí

Nové bydlení často vyžaduje větší či menší úpravy. Podívejte se, jak bude probíhat žádost o hypotéku s rekonstrukcí.

Každý poskytovatel úvěru má trochu jiné podmínky. Při porovnávání výhodnosti se na ně proto zaměřte a nechte si je vysvětlit i od svého poradce. Když vše půjde hladce, můžete do 2 měsíců bydlet ve vlastním.

1. Nejdříve doložíte svůj příjem.

2. Poskytovatel úvěru následně prověří vaše příjmy vůči vašim závazkům a výdajům.

3. Předložíte dokument, na jehož základě má nemovitost po zaplacení kupní ceny přejít do vašeho vlastnictví (zpravidla smlouva o budoucí kupní smlouvě).

4. Předložíte rozpočet stavebních prací, případně stavební povolení, je-li vyžadováno.

5. Podáte žádost o hypoteční úvěr a zhotovení odhadu nemovitosti smluvním znalcem.

6. Sjednáte pojištění nemovitosti (povinné u všech bank)

7. Na základě kladného vyhodnocení vaší schopnosti úvěr splácet dochází ke schválení hypotéky.

8. Po zápisu vlastnictví do katastru nemovitostí banka uvolní peníze na nákup nemovitosti a rekonstrukci.

9. Během čerpání hypotéky splácíte pouze úroky.

10. Po dokončení stavebních prací začnete splácet i dlužnou částku hypotéky.